부동산 법률행위(요식불요식, 유상무상, 출현비출현, 단독행위)

부동산 법률행위(요식불요식, 유상무상, 출현비출현, 단독행위)

 

   부동산 민법 공부에서 개념이 어렵고 부동산 공부를 시작하시는 분들이라면 중요하다고 보는  단어 개념을 소개합니다. 정리부터 부동산의 시작점이라고 보면 되는 부동산의 법률행위부터 단어의 의미가 헷갈리시는 분들이 많으실 거라고 생각합니다. 가장 기본적인 부동산의 법률행위의 분류 내용의 개념부터 잡아 보겠습니다.

 

 

 

 

1. 요식행위 / 불요식 행위

1) 요식행위 : 특별한 방식이 있는 행위를 뜻합니다. 예를 들면 유언장이 가장 대표적이죠. 계약서등의 형식이 있는 문서가 있는 행위입니다.

2)  불요식 행위 : 계약서를 쓰지 않고 구두 자료로 가능 한 행위이죠. 민법에서 부동산은 불요식 행위로 봅니다. 즉 서면으로 계약서를 쓰지 않아도 계약은 성립한다는 말입니다. 이렇게 말하면, 왜죠? 부동산 거래할 때 계약서 쓰는데요?라고 말씀하실 수 있으나, 그건 서로가 서로를  못 믿기 때문에 생겨난 증거물의 개념이라고 보시면 됩니다. 옛날에 시골에서 땅거래할 때 할머니 할아버지들이 계약서를 들고 논 밭 거래를 하지 않으셨던 것처럼, 부동산에서는 구두 계약이 성립이 가능하다는 겁니다.

2. 출연 행위 / 비 출연 행위

1) 출연 행위 : 내 재산이 줄어들고 상대방 재산이 늘어나는 행위입니다. 보통의 모든 계약은 출연 행위로 보시면 됩니다

2)  비 출연 행위 : 본인이 소유권을 포기했으나, 재산이 늘어나는 사람이 없는 행위입니다. 뭐 가령 한강물에 금반지를 버렸다던가 하는 행위를 생각하시면 됩니다.

3. 유상행위 / 무상 행위

1) 유상행위 : 유상행위는 돈을 지불하는 행위입니다. 사고파는 매매계약은 유상행위의 형태입니다.

2) 무상 행위 : 무상 행위는 돈을 지불하지 않는 형태의 계약 행위이죠. 부동산에서는 증여나 사용대차를 예를 들 수 있습니다.

부동산 행위를 정리해 보자면, 부동산은 불요식 행위, 출연 행위 그리고 유상행위로 보시면 됩니다. 증여와 사용대차를 제외하고는요. 공인중개사 시험에서는 부동산의 행위가 아닌 것으로 문제가 나올 수 있는 확률이 높다고 하니, 중개사 시험을 준비하시는 분이라면 참고하시는 게 좋으실 것 같습니다.

4. 단독행위

   다음 개념으로 법률행위는 또 상대방이 있는 단독행위와 상대방이 없는 단독행위로 나뉩니다. 그리고 2인 이상에서 이루어지는 계약이라는 개념의 행위인데요. 단독행위인데 상대방이 있고 없고 가 있다?

부동산에서 단독행위는 2가지로 나뉠 수 있습니다.

'상대방이 있는 단독행위'와 '상대방이 없는 단독행위'입니다.

1) 상대방이 있는 단독행위 : 취소, 해제, 추인, 상계, 철회, 채무면제, 해지

2) 상대방이 없는 단독행위 : 유언, 소유권 포기, 재단 설립

​추인이란 추후에 승인(승낙)하는 것, 상계는 서로서로 퉁치는 행위라고 보시면 됩니다. 상대방이 있는 단독행위와 상대방이 없는 단독행위의 경우에는 공인중개사 시험을 준비하시는 분들이라면 반드시 알고 가셔야 할 부분이기도 합니다.

2인 이상으로 이루어진 계약의 경우는 매매, 합의 해제, 합의 해지, 매매예약이 있는데, 합의 해제와 합의 해지는 상대방과 합의를 통해, 소급효(합의해제) 혹은 장래 효(합의해지)의 결과로 나온 2인 이상의 계약에 해당합니다.

상대방이 있는 단독행위와는 분명히 헷갈릴 수 있는 개념이니 꼭 외워두시는 길! 합의가 이루어지거나 아니냐에 따라서 이게 단독행위가 되거나 혹은 계약행위가 된다는 것을 알아야 합니다.

   여기에 덧붙여 채권과 물권 행위에 대해서 개념 정리해보겠습니다.

부동산 채권 행위와 물권 행위, 계약의 불능부동산 거래에서 채권 행위와 물권 행위는 무엇을 말하는 걸까요? 채권과 물권, 익숙한 단어인데 막상 정의 내리긴 어려운 단어인데요. 부동산 공부하시면 가장 많이 듣게 될 단어이기도 합니다. 그럼 채권 행위와 물권 행위에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 아파트 매매 계약을 한다고 예를 들어 보겠습니다. 매도인 (파는 사람)과 매수인 (사는 사람)이 매매 계약을 채결함과 동시에 각각 의무와 채권을 부여받게 됩니다. 매도인이 가지는 의무는 아파트의 소유권을 이전을 해주어야 한다는 의무를 가지게 되고요. 동시에 10억이라는 금액의 현금 채권을 가지게 됩니다. 매수인이 가지는 의무는 10억이라는 대금지급의 의무를 가지게 되고요. 이와 동시에 아파트 소유권이라는 채권을 가지게 됩니다.

또한, 부동산의 반 사회적 행위 (민법 제 103조), 공정성 (민법 제 104조)부동산의 반 사회적 행위를 보자면,  민법 제103조로 규정되어 있는 법률입니다. 민법 제103조 (반 사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다. 민법 제 103조가 말하는 반 사회적 행위의 판단기준은 추상적입니다. 법률에서 일일이 하나하나 객관적인 기준으로 다 제한할 수 없기 때문에 추상적인 느낌이 들기도 합니다. 이 제 103조 위반의 계약을 판단하는 기준으로는 내용이 문란한가, 조건이 불법인가, 동기가 불법적인가, 금전이 결부되어있는가를 확인을 하게 됩니다. 지역 사회가 변하기 때문에 판단 시기는 계약 성립시로 보고 있습니다. 이 반 사회적 행위로 인한 무효는 절대적 무효이므로 선의인 제삼자에게도 대항할 수 있습니다.

   다음은 비진의표시, 통정허위표시, 착오, 사기민법에서 중요한 부분 파트 중의 하나인 의사표시 부분에 대해서 이야기 해보겠습니다. 의사표시는 내 의사를 표시하는 것이죠? 이 의사표시를 민법에서 조금 다양하게 나누어 두었는데요. 그럼 비진의 의사표시 부분 부터 보도록 하겠습니다. 비진의표시, 표의자가 진의를 가지지 않고, 즉 표의자 본인의 그 당시 생각이 아닌 의사를 표시한 행위입니다. - 표의자가 진의를 가지지 않고 한 의사표시는 유효하며, - 상대방이 진의를 가지지 않았음을 알았거나, 알수있었을 때 무효 - 상대방이 진의 아님을 모르고 무과실 일땐 유효하다고 합니다. A라는 표의자가 B라는 상대방에게 진의 없이 (그럴 생각 없이) 건물을 증여하기로 합니다. 선의일 경우에는 유효행위가 되죠. B는 자연스레 등기 이전을 받게 되고, 건물을 소유하게 됩니다.

다음 부동산의 대리행위, 대리권 범위 소멸, 복대리/무권대리로서 대리제도 부분입니다. 대리제도는 많이 나오는 부분이라고 다들 알고 계실 거예요. 그래서 저도 다시 공부하는 김에 정리를 해보려고 합니다. 부동산의 대리제도란 본인이 대리인에게 위임을해서 법률행위를 하는 제도를 말합니다. 대리인이 상대방에게 직접의사 표시를 할 경우 능동 대리라고 부릅니다. 대리인이 상대방으로부터 의사를 수렴해올 경우에는 수동대리라고 부르죠. 대리인의 경우에는 의사결정 능력을 필요로합니다. 하지만 이 법률행위에서 일어난 책임은 본인이 지는 겁니다. 법정대리와 임의대리가 있습니다. 법정대리는 법률의 규정 아래에서 생긴 것입니다. 임의 대리는 본인이 직접 대리인을 데리고 왔다고 생각하시면 됩니다. 불요식 행위입니다.

   채권행위는  발생한 권리∙의무에 관하여 이행이라는 문제를 남기며,  물권행위는 장차 이행이라는 문제를 남기지 않기때문에 형식주의로서 부동산등기, 동산인도로 보면되나 준물권행위는 물권 이외의 권리의 발생∙변경∙소멸을 가져오지만 장차 이행의 문제를 남기지 않습니다. 예로는 채권양도, 채무면제 등 신탁행위 유효성 인정 대내적 소유권은 신탁자에게 유보, 대외적 소유권은 수탁자 행위자가 원한대로의 효과가 아닌 법률이 정하는 대로의 효과가 생깁니다.

또한, 채무가 있다는 사실을 알리기만 했는데 소멸시효중단이라는 법적 효과가 생겨 분류 의사의 통지인 최고 관념의 통지(=사실의 통지)로 채권 양도 통지 또는 승낙, 채무 승인 감정의 표시의 성립요건인 당사자 + 목적 + 의사표시를 하는 겨우도 있습니다.

​이상은 부동산행위의 중요개념이었습니다.